Situación problemática 3
A) Ud. es martillero y ha sido designado en una causa judicial a los fines de subastar un inmueble cuyo propietario figura en el registro de la propiedad inmueble como Enrique Quinteros. Cuando concurrió al inmueble a constatarlo, junto con el oficial de justicia, fue atendido por Francisco Rittatore. Éste le manifiesta que posee el inmueble desde el año 1978, habiendo ingresado en ausencia de su propietario, y desde entonces siembra, cultiva y ha edificado una casa y un galpón para guardar las herramientas. Responda el siguiente cuestionario:
1) ¿Podrá subastarse el inmueble?
2) ¿Adquirió el derecho real de dominio Francisco Rittatore?
3) En caso de subastarse, ¿qué inconveniente podría tener el adquirente en subasta?
Dicho inmueble podrá subastarse con los inconvenientes que acarreará dicha adquisición, pues el propósito del mismo al realizar esa apropiación de la cosa es explotarla en beneficio propio de un modo independiente. Ha construido y producido en el lugar durante años en forma continua y sin interrupción, y que por ley y prolongación en el tiempo lo favorece para tener la posesión del inmueble.
En caso de efectuarse la subasta el adquirente deberá enfrentar un juicio con el Sr. Francisco Rittatore, que si bien usuró dicho inmueble por lo anteriormente expuesto, adquirió posesión del mismo.
Según el Código civil en su Art. 2351 define a la posesión de la siguiente manera: “habrá posesión de las cosas cuando alguna persona, por si o por otra tenga una cosa bajo su poder, con la intención de someterla al ejercicio del derecho de propiedad”.
En la posesión hay dos elementos:
-El corpus, o sea la acción de tener la cosa bajo su poder.
-El ánimus: la intención de someterla al ejercicio del derecho de propiedad:
El poseedor se considera el dueño de la cosa, o por que tiene un título que hace presumir la buena fe (Art. 2355) o por que ejerce el acto material de tener la cosa bajo su poder sin titulo, en cuyo caso se considera poseedor de mala fe.
En este caso estamos frente a una posesión, ya que Rittatore ha ingresado en ausencia del titular.
La posesión se adquiere en el caso de inmuebles por tradición. La posesión es uno de los modos de adquirir el dominio tanto de inmuebles como de bienes muebles:
En el caso de los inmuebles: De buena fe: 10 años (Art. 3999).
De mala fe: 20 años (Art. 4015).
En todos los caso se requiere que la posesión sea pública, ininterrumpida y pacífica.
Se debe aclarar que el Sr. Francisco Rittatore al presentar los comprobantes correspondientes al pago de servicios, impuestos, aunque estos no figuren a su nombre sino al del Sr. Quinteros, las mejoras que él ha realizado en el inmueble siembra, cultivos, edificaciones; y el hecho de que ninguna persona le haya exigido en ningún momento según lo establecido en el caso el desalojo de dicho inmueble y por lo antes expuesto por el tiempo de ocupación y por la ley, Francisco Rittatore adquirió el derecho real de dominio.
B) Ahora imagine la situación de esta manera...
Enrique Quinteros y Francisco Rittatore son condóminos de un inmueble en una proporción del 50% cada uno. Ud. es martillero y ha sido designado en una causa judicial a los fines de subastar el 50% del inmueble inscripto a nombre de Enrique Quinteros. Cuando concurrió al inmueble a constatarlo, junto con el oficial de justicia, fue atendido por Francisco Rittatore. Éste le manifiesta que posee todo el inmueble para sí desde el año 1978; que desde entonces siembra, cultiva y ha edificado una casa y un galpón para guardar las herramientas, y que su hermano nunca le reclamó nada.
Responda el siguiente cuestionario:
1) ¿Podrá subastarse el 50% del inmueble inscripto a nombre de Enrique Quinteros?
2) ¿Adquirió el dominio del otro 50% Francisco Rittatore?
3) En caso de subastarse, ¿qué inconveniente podría tener el adquirente en subasta del 50%?
De conformidad al Art. 2673 del Código Civil, “El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmuebles”.
- Conforme a lo establecido en Art. 2677 “Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros.” Por lo tanto podrá subastarse el 50% del inmueble inscripto a nombre de Enrique Quinteros.
2) La situación contemplada se da cuando uno de los condóminos comienza a poseer como exclusivo señor de la cosa: a los 20 años adquiriría el dominio de toda ella y en consecuencia al quedar extinguido el condominio desaparece la acción de partición.
3) En caso de subastarse, el adquirente adquiere la nuda propiedad es decir adquiere la tenencia de la cosa, definida en el Art. 2352: “El que tiene efectivamente la cosa, reconociendo en otro la propiedad de la misma, es simple tenedor de la cosa y representante de la posesión del propietario aunque la posesión repose en un derecho”.
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