Luego del default y devaluación de fines del 2001, las propiedades de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en general, recibieron fuertes cambios en sus cotizaciones. Durante la década de los noventa, donde la inflación tendía a ser nula, los precios de los inmuebles se mantuvieron relativamente constantes. La estabilidad macroeconómica (tipo de cambio fijo, mínima devaluación, niveles de salarios medios/altos) permitió justamente la estabilidad del precio del m2, momento en el cual las inversiones inmobiliarias cobraron vigor.

Es difícil analizar la evolución de las cotizaciones de los inmuebles a futuro ya que son múltiples las variables que hay que tomar en consideración. Partiendo de una estabilidad económica como la que estamos teniendo actualmente, podríamos decir que los precios en general se estancarían (a excepción de los desarrollos en las zonas de Puerto Madero, donde los inversores extranjeros realizan sus operaciones inmobiliarias). Luego de la devaluación, la inflación ha sido de un 90% según cifras oficiales, y los asalariados en blanco han obtenido una recomposición salarial en el orden de la inflación. Si nos referimos a los trabajadores que no están registrados (casi el 50% de los asalariados) éstos están en condiciones bastante más inferiores, ya que sus sueldos no fueron aumentados en la misma proporción que la inflación (pérdida de poder de compra). A esto hay que sumarle que están en condiciones de inferioridad para la obtención no sólo de créditos hipotecarios sino también para alquilar.

Lo que sucede actualmente es que los salarios están desfasados en relación al precio del m2, haciendo imposible la concreción del sueño de la vivienda propia. El problema no reside en los bancos y en sus créditos hipotecarios, sino más bien en que el individuo no encaja en los requerimientos para el préstamo por su bajo sueldo (si se lo compara con el precio de la vivienda en cuestión). Recordemos que el sueldo promedio en la Argentina está por debajo de los $900. Las expectativas de un aumento en los salarios son válidas, pero nunca llegarían a ser las necesarias para que un individuo de clase media acceda a su vivienda propia si es que las cotizaciones de las propiedades suben, sin olvidar la pérdida del poder de compra en manos de la inflación (8%). La visión de hoy es la citada anteriormente, aunque en un país como la Argentina, con una distribución totalmente inequitativa, todo puede suceder.

En relación a lo anterior, podemos decir que los precios del m2 en la Capital Federal (departamentos a estrenar dentro del corredor norte de la ciudad, expresados en dólares estadounidenses constantes de 2006) han estado en el orden de los U$S 3000 para fines de la década del setenta y han encontrado su mínimo en los primeros años de la década del ochenta (1982/84) con una cotización de U$S 400. Durante la convertibilidad el m2 ha estado ubicado en los U$S 1300 y hacia junio de 2002 (plena crisis) el m2 cayó a los U$S 600. Actualmente los precios han retomado los valores pre-devaluación.

El presente artículo muestra que muchas veces una inversión inmobiliaria puede ser exitosa, pero cuando la realidad macroeconómica no es favorable los precios de los inmuebles se ven despreciados, generando enormes pérdidas a los que necesitan vender por necesidad. A su vez observamos que los precios han estado desde un piso de U$S 400 hasta un máximo de más de U$S 3000 por m2. Hoy los precios del m2 se han consolidado y no se recomienda especular con una suba como sucedió en los años anteriores, ya que posiblemente la demanda no pueda absorber estos aumentos.

Ignacio Costa Urquiza
Consultor Inmobiliario y de Análisis Económico.
icostaurquiza@eprop.com.ar